常小姐的朋友向她借款四十万用于做生意，并且将一套两居室的房子作为抵押，价值大约在35万左右，因为朋友都不错，抵押价值和借款数额不相当债权人常小姐也并未太较真，因为朋友主动将房产证交给了她，并且双方友好的签订了抵押合同。谁知事情并没有像常小姐想象的那么简单。这位朋友在销声匿迹很久了常小姐才知道，原来她已经欠债欠的到处都是，连抵押给自己的那套房子都被查封了。于是常小姐赶快行动，将房产证和抵押合同提交给法院想争取自己的债权。法院稍候给出的结论令常小姐大吃一惊：“抵押无效”！这是怎没回事呢？

    原来在常小姐与债务人朋友签署抵押合同的时候并没有进行抵押登记。根据担保法中的规定在进行借款是用房产作为抵押必须进行抵押登记。也就是说抵押合同的生效从进行了抵押登记之日开始算起。常小姐与债务人恰恰正是少了这一个环节，让本类具有债务清偿优先权的常小姐错失良机，即使手中有房产证也是无济于事。

    从这起案例中有看到了另一组债权人的正确追款手段，那就是及时的财产保全，这样不但确保了自己的债权还让自己有了优先受偿权。对于强制执行更是加了一道保险。常小姐慨叹自己的抵押失效同时还要对其进行纠正，那就是常小姐与债务人之间的抵押合同从来也没有生效过。