借名买房有什么风险?在借名买房中,借名人与出名人通常会相互约定,借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记,该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。在借名买房的情况下,借名买房人能否排除出名人的债权人的强制执行呢?
【基本案情】
1、2012年12月20日,徐某欣(甲方)与曾某外(乙方)签订《房产代持协议》,约定乙方仅代替甲方持有目标房产并不享有目标房产的任何权利,未经甲方书面同意,乙方不得单方面进行将目标房产所有权、使用权、收益权、处分权受限制的行为。
2、2012年12月24日,金某向星x公司支付购房款20万元;2013年1月14日至2013年5月14日期间,安x公司分25次向星x公司支付购房款共计23,892,000元;2013年5月8日,徐某欣通过交通银行刷卡的方式向星x公司支付购房款250万元,上述购房款合计26,592,000元。
3、2013年3月8日,星x公司(卖方)与曾某外(买方)签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定房屋坐落于北京市朝阳区,房屋建筑面积522.56平方米,套内建筑面积368.28平方米,按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米人民币72,205.93元,总价款26,592,000元。
4、2013年3月8日,星x公司(卖方)与曾某外(买方)签订《声明书》,约定卖方将案涉房屋出售给买方,并通过北京市房地产交易权属管理系统签订了《北京市商品房现房买卖合同》,双方已各自留存经双方签字确认的一份合同原件。
5、2014年4月25日,中集哈x公司作为委托人、兴x银行作为贷款人与庆x公司作为借款人签订《委托贷款借款合同》、《补充协议》,约定:本委托贷款借款金额为人民币29102.本委托贷款借款用于补充流动资金;借款期限为6个月,自2014年4月25日至2014年10月24日止。
6、2014年4月25日,兴x银行与石某、秦某、曾某外、周某、马某勇签订的《最高额保证合同》约定石某、秦某、曾某外、周某、马某勇对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任,保证范围约定本金利息。
7、2016年5月16日,法院作出民事判决书,判决:被告庆x公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还中集哈x公司借款本金及利息;石某、秦某、曾某外、周某、马某勇对此承担连带给付责任。该判决书生效后,中集哈x公司向法院申请强制执行。
8、2016年10月21日,法院扣划了曾某外名下的北京银行上地支行的存款1,329,000元。
9、2016年8月27日,案涉房屋经抵押登记,抵押权人为北京银行股份有限公司红x支行,义务人为曾某外。
10、2016年10月17日,法院作出民事裁定书,查封了登记在被执行人曾某外名下的坐落于北京市朝阳区的房产。
11、2017年4月11日,案外人徐某欣向法院提出执行异议,诉请中止执行前述民事裁定书,解除对案涉房屋的查封。
【裁决要旨】
1、在经法定变更登记程序完成物权公示之前,借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人,其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
2、这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定,也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。
3、故仅依据借名买房协议,徐某欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人,不享有排除执行的合法权益。
【律师评析】
借名买房有什么风险?
1、借名人与出名人为规避国家限购政策签订的借名买房合同因违背公序良俗而无效,借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系,不能排除对案涉房屋的执行。
2、在经法定变更登记程序完成物权公示之前,借名人仅享有债权请求权,不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的所有人。
3、为了保证房产不被登记所有人擅自处置,或不因其他原因被查封、冻结,在全款购房,不涉及银行抵押的情况下,借名买房的实际所有人可以要求登记人协助办理房产抵押登记。