开发商把我预订的商品房给了别人，怎么办？房地产开发商与购房者在正式签订商品房预售合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认，通常会签订商品房预订单、商品房认购书或者商品房预售认购协议等文书。但是，在实践中，当购房者预购的房子建好之后，有的房地产开发商出尔反尔，违反与购房者的之间的约定，转手把房子卖给别人或者安置给他人。在这种情况下，购房者应当如何维护自己的合法权益呢？

【案件简述】

       1、1999年6月，徐州市泉山区xx村旧村改造工程经徐州市有关部门批准分期实施。2003年10月，旧村改造工程二期启动，被告xx公司开始参与该工程，并将该工程定名为xx时代小区。建设的房屋部分用于安置原xx村拆迁居民，其他部分作为商品房对外出售。

       2、被告xx公司参与上述旧村改造工程后即对其拟开发建设的部分楼盘对外进行出售。2004年2月16日，被告与原告张某签订《xx时代小区彩园组团商品房预订单》一份，该预订单约定：原告预订被告开发的xx时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房。同日，原告按上述约定向被告交纳房款50000元。

       3、因拆迁受阻，该工程进度拖延，被告xx公司未通知原告张某签订商品房买卖合同。2006年，国务院发文要求自2006年6月1日起对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70％以上；2007年徐州市政府发文规定自2007年10月起徐州市所有的各类居住工程必须采用现交框架等结构体系。因此，被告此后建设的xx时代小区的商品房套型面积发生了变化。

       4、拆迁安置过程中，根据拆迁情况和建设进度，被告xx公司将xx时代彩园小区8号楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置，并于2008年3月19日将其与原告张某签订的预订单中约定的xx时代小区彩园组团8号楼1单元102室(89平方米)安置给拆迁户徐某某。

       5、2010年1月21日，被告xx公司取得xx时代小区彩园组团5、6、7、8号楼的商品房预售许可证。2010年3月，原告张某起诉来院要求被告继续履行合同，后因故撤回起诉，并于2010年 11月16日再次诉讼，要求被告按原合同价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失100000元。

【裁决要旨】

       1、关于原、被告双方签订的《xx时代小区彩园组团商品房预订单》的性质问题。因双方在签订《xx时代小区彩园组团商品房预订单》时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工，被告xx公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。因此，该预订单是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，原告张某要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。

       2、关于违反预约合同应承担的法律后果问题。被告在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规，其行为具有违法性；同时在与原告张某签订商品房认购单时对于上述情况估计不足，其后又将认购书中列明的房号安置给他人，致使双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性，双方签订的商品房预订单终止履行，对此结果被告应承担相应责任。因此，被告应将原来收取原告的50000元予以退还，并应对原告承担违约责任即被告应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。

       3、法院判决被告退还张某预交的房款50000元，并赔偿张某损失15000元。

【律师评析】

       开发商把我预订的商品房给了别人，怎么办？

       1、因案涉预购单在签订时所涉及的标的物尚处在规划之中，因此应当确定该预订单的性质是预约合同。虽然在双方签订预购单时，被告xx公司并未取得商品房预售许可，但是至起诉时被告已经取得该资格，因此该预约合同有效。被告xx公司违反预约合同约定，不与原告张某签订本约合同，应当承担违约责任，向购房者返还购房款并赔偿相应的损失。

       2、因此，购房者在与当地产开发商签订商品房预订单、商品房认购书或者商品房预售认购协议等预约合同时，应当注意预约合同中的基本内容，包括认购房产的位置、价款、面积、认购时间以及双方的权利义务和违约责任，同时应当关注房地产开发商是否已经取得商品房预售许可证，避免开发商以此为借口，将认购的商品房另行安置或者高价出售给他人。