发现购买的房屋有抵押怎么办？社会生活中，由于资金短缺问题，将在建房屋先行抵押给银行获取贷款，以此作为工程开发资金的现象已经屡见不鲜。很多开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，并不会告知购房者房屋已经抵押的情况，甚至在与购房者签订商品房买卖合同之后，房地产开发商会将已经出售的房屋再次抵押，并且在抵押期届满以后仍不能向银行偿还贷款解除抵押，最终导致无法向购房者交付房屋，极大损害购房者的利益。那么，在这种情况下，购房者应当如何维护自己的合法权益呢？

【基本案情】

       1、2020年4月27日，张某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定张某向某房产公司购买现房商品房。当日，张某支付全部购房款100万元，某房产公司向其交付商品房钥匙。

       2、经查，早在本次售卖前的2019年9月21日，商品房已被某房产公司设立抵押，且债权金额巨大。

       3、张某购房后因商品房已被抵押无法办理商品房的产权转移登记，遂诉至法院请求判令解除合同、退还购房款、赔偿损失等。

【裁判要旨】

       1、某房产公司故意隐瞒商品房被设立抵押的事实而与张某签订商品房买卖合同，导致张某合同目的无法实现，张某有权解除合同，法院判决合同解除，某房产公司向张某返还购房款100万元。

       2、《商品房买卖合同》因某房产公司的过错被解除，张某可要求其赔偿购买同等商品房的差价等损失，故法院判令某房产公司赔偿张某损失30万元。

【律师评析】

       发现购买的房屋有抵押怎么办？

       1、购房者在签订《商品房买卖合同》前应查明商品房的权属登记情况，包括有无存在设定抵押、司法查封等权利障碍情况。

       2、在开发商将其自行开发建设的商品房抵押给银行获得贷款后，又将设定抵押的商品房出卖给购房者，且在签订合同后未能涂销抵押权，造成《商品房买卖合同》无法履行，且买卖双方无法达成协议时，购房者应当及时起诉。

       3、购房者应当保留支付房款的付款凭证，主张解除买卖双方之间签订的《商品房买卖合同》，并要求房地产开发商承担相应的违约责任，退还已经交付的购房款，补偿房屋增值部分的差价、房屋装修的投入成本等。