网签未备案的房子被开发商抵押，法院强制执行怎么办？在实践中，有的购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》，从房地产开发商处购买了房子，交付了全款，也在精心装修之后欢天喜地的住了进去。但是，让购房者始料未及的是，其购买的房屋早已经被开发商抵押了出去，并且在房地产开发商涉及的其他纠纷中，法院将购房者购买的房屋划入了强制执行的财产范围。更为揪心的是，买卖双方只是进行了网签，但是尚未办理备案登记，那么在这种情况下，购房者应当怎么办呢？

【基本案情】

       1、2016年3月24日，以润x公司为出卖人，魏某海、陈某娥为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，将位于xx嘉苑小区的3＃1-13xx室出卖给魏某海、陈某娥，楼房总价为399219元。

       2、同日，魏某海、陈某娥以受让的莲xx公司对润x公司的工程款债权，向润x公司抵交了房款399219元，润x公司为魏某海、陈某娥分别出具收款收据一份。

       3、经本院向xx县房产管理局查询：该合同于2017年2月17日在xx县房产管理局办理期房网上签约受理，未办理备案手续，所有权人显示为润x公司。

       4、魏某海、陈某娥及家人于2017年5月份入住，并自2017年8月12日始向xx物业公司缴纳物业费，2017年8月29日，在xx经济开发区供电所办理立户用电手续。

       5、鲍某可与润x公司民间借贷纠纷一案，法院裁定查封润x公司名下的xx嘉苑房产，其中包括3＃1-15xx商品房，并裁定拍卖该房产。

       6、魏某海、陈某娥提出案外人执行异议申请，请求终止对该房产的查封及拍卖。法院驳回了魏某海、陈某娥的执行异议。魏某海、陈某娥于2018年4月10日提起案外人执行异议之诉。

【裁判要旨】

       1、本案的争议焦点是：魏某海、陈某娥对于xx嘉苑小区内3＃1-13xx房产是否享有能够排除执行的真实权利。

       2、xx嘉苑小区由润x公司经相关部门批准开发建设，润x公司通过原始取得的方式获得该小区内房产的所有权。并经商品房预售许可登记，确定xx嘉苑小区内3＃1-1302室房产为润x公司所有。

       3、因魏某海、陈某娥与润x公司签订的商品房买卖合同未办理网签备案手续，预告登记未完成，对涉案房产仅具有债权的效力，不发生物权的效力，也不能对抗第三人。

       4、魏某海、陈某娥在法院查封前已签订了有效的书面购房合同，并已向润x公司支付了全部价款且已实际占有涉案楼房，且魏某海、陈某娥签订购房合同当日就向润x公司交纳了备案费240元等款项，因此魏某海、陈某娥具备了阻却法院执行的事由。

       5、法院判决，停止对xx嘉苑3＃1-15xx楼房的执行。

【律师评析】

       网签未备案的房子被开发商抵押，法院强制执行怎么办？

       1、一般情况下，因为不动产所有权的转移以登记为准，如果买卖双方签订的商品房买卖合同没办理网签备案手续，那么房子的所有权人还是房地产开发商，购房者对涉案房产仅具有债权的效力，不发生物权的效力，购房者不能主张已经取得房子的所有权，也不能以物权对抗法院的强制执行。

       2、虽然房子的所有权没发生转移，但是根据我国法律规定，如果购房者已经与房地产开发商签订了有效的书面购房合同，支付了全部的购房款并且已经实际占有房子，那么在购房者对没办理过户登记手续没有过错的情况下，可凭借其对房地产开发商的债权排除法院的强制执行。