卓建律师事务所 2022-06-08 18:18 发表于广东
近日，深圳宝能公馆小区地下停车库“宾利门”事件引发媒体及网民的广泛关注，事件话题冲上热搜。此后，纠纷当事人后续也进行了进一步的说明和澄清，事件关联方振业集团发布了声明，深圳市国资委也成立专项工作组进行了调查并发布了调查结果。
作为法律从业人员，我们关注的不是事件本身，而是停车位权属纠纷。关于地下停车库的权属问题，笔者曾经撰写了两篇文章，先后发表在远筑房地产法律服务网上，一是《住宅小区地下车库权属争议探讨》，二是《成本移转决定人防车位收益权移转》。笔者近期接受了南方都市报记者的采访，现就记者采访的问题及回答进行了整理，一并供大家参考。
一、深圳市目前有关小区停车位的相关法律法规有哪些？此外还有哪些涉及该问题的规定可以适用？
从司法实践来看，主要的适用依据有《民法典》《广东省物业管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
二、目前深圳市小区停车位的主要矛盾是什么？出现这种问题的原因有哪些？
深圳小区停车位的矛盾主要是小区停车位无法满足全体业主在小区正常泊车的现实需求。引发这个问题原因有很多，集中表现为小区车位不足，以及使用权属不明。
深圳是经济特区，第一宗国有土地使用权的拍卖起源于深圳。但深圳城市发展速度远远超出其他城市，城市快速发展和扩张过程中的历史遗留问题比较多，矛盾最集中的首当其冲体现在土地和建筑物权属方面。在2007年《物权法》颁行之前，关于小区停车位权属问题，并没有相对明确的法律规定，基于开发商在交易中的相对优势地位，业主在购买阶段难以形成意思联络，加之权利意识相对淡薄，关于小区停车位的权属问题通过市场的规则形成了既定的秩序。而且，停车库的建设成本相对较高，早期的开发项目或没有配建地下停车库，或配建标准较低，缺乏前瞻性，形成一定的历史欠账。早年，停车位问题并不突出，但随着经济发展和业主生活水平的提升，车辆购置和驾车出行成为常态，小区停车位乃至整个城市的停车位配置问题也越来越突出，相关纠纷也因此频发。
三、就现在而言，实践中如何解决停车位权属纠纷？
根据前述法律规定，关于小区停车位的权属纠纷，我们建议可以从以下几个方面来甄别和界定：
1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，归建设单位所有的，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 [1]
房地产开发商在取得土地使用权时，会在《土地使用权出让合同书》中约定停车位权属，并在《建设工程规划许可证》《房屋建筑面积总表》《公用建筑面积分层汇总表》等文件中予以明确。房地产买卖合同中，一般也会约定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归属出卖人，即开发商所有。关于这类车位，业主可以通过买卖，赠予或出租的方式从开发商处获得车位的使用权。为了更好维护自己权益，业主应该采用书面合同的方式来进行这种约定。比如在房地产买卖合同中明确约定或者采用其他书面协议形式。司法实践中，在处理相关权属争议时，法院一般也会首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。
2、业主共有部分车位，由业主大会决定共有部分用途和经营方式，收益权归业主共有 [2]
业主共有部分车位，即所谓公摊车位，包括（1）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（2）开发商在计算公摊面积时已把地下车库建筑面积计算在内的车位；（3）把建造地下车库的成本核算在业主公摊成本内的车位。
这部分车位属于业主共有，由业主大会根据法定方式表决确定其经营与收费方案，所得收益扣除合理成本后，属于业主共有。
3、人防车位根据谁投资谁收益谁负责的原则，由投资者使用管理并享有收益权 [3]
人防车位，即利用人民防空工程改造成的规划外地下车库车位。人防车位因其权属的特殊性，在实践中存在争议。一般认为，如果人防车位由开发商投资建设，属于其建造的构筑物或配套设施，由开发商享有对人防车位的管理收益权。但如果有相反证据证明，小区人防工程的建筑成本已分摊至地面商品房的购房款中，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为小区全体业主承担，那么应由全体业主比照业主共有车位进行管理和收益。
4、小区车位应首先满足业主需要，物业服务企业应按月公示车位使用信息与停车费情况 [4]
首先，如果业主对于本小区车位使用情况有疑问，可以要求物业服务企业公示车位使用信息与停车位收费情况；其次，如果小区业主发现开发商将小区车位出售或出租给小区之外的第三人，影响到本小区业主的正常使用，可以请求人民法院认定此种买卖行为无效。
四、在面对该类问题时，业主应当如何维护自己的权益？从开发商处“获得”车位使用权的业主又应该如何维权？
在面对此类纠纷和争议时，由于每个小区的情况不一样，需要具体问题具体分析。笼统来说，还是应该基于前述规定和界定规则，从小区的规划着手，从小区停车位的属性着眼，关注买卖合同的相关约定，追根溯源，以事实为依据，以法律为准绳。同时，要考虑到历史和既有秩序的形成，要考虑法不溯及 既往的适用原则，综合考虑运用协商、沟通、调解、诉讼或仲裁的方式解决问题，化解争议和矛盾。另外，小区业主如果想更好地解决问题，已经成立了业主大会业主委员会的，可以借用群体和组织的力量；尚未成立业主大会、业主委员会的，尽量在街道社区的组织下尽快成立，通过依法治理和小区自治的多样化渠道，调处好相关争议和纠纷，维护自身的合法权益。
五、对于停车位权属纠纷，政府层面应当采取哪些措施解决该问题？深圳市进行了哪些方面的努力和尝试？
小区停车位问题，是深圳比较突出的一个民生问题，政府对此从未懈怠。其实，这个问题在城市具有一定的共性，牵涉的层面广，涉及的主体多，纠缠的利益较大，加之有历史遗留问题，本身并不好解决，奉行一刀切的做法难以实现实质公平，采取温和的协商共治同样难以让利益相关方达成妥协实现衡平。
《物权法》颁布后，2007年9月25日，深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过了《深圳经济特区物业管理条例》，在遵循《物权法》第72-76条规定的基础上设置了相关条款。
2014年12月2日，深圳市规划与国土资源委员会发布了《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，希望通过分阶段分情形的方式针对老旧项目及新建项目的停车位问题寻求解决办法，但由于前述原因，争议过大，并没有下文。所以，此意见稿无法作为解决纠纷适用参照的依据。
2019年8月29日，《深圳经济特区物业管理条例》进行了修订，第86条、87条、278条、282条分别就停车位的问题进行了具体的针对性的规定。
多年以来，政府也一直在加强对房地产开发的管理、监督和引导，经过三十多年的发展，房地产开发相对规范，监管已经体系化，更全面也更具体。随着深圳土地整备、利益统筹、棚改及城市更新的推进，更多的因城市快速发展所导致的停车位历史遗留问题也将逐步得到解决。
