老赖通过虚假诉讼来增加法院执行的障碍，我们通过案例来简要解析追债过程中谨防老赖虚假诉讼！

【案情摘要】

       1、A公司因资金周转向罗某和刘某借款三百万元，并将上述38套房屋抵押担保，并做了抵押登记登记。

       2、2015年，刘某与A公司签订《商品房买卖合同》,约定刘某以210万元购买38套房屋。

       3、后法院调解A公司与罗刘二人的民间借贷案：A公司需向刘罗二人支付借款三百万元及利息,如不履行则拍卖38套房屋。

       4、2016年，罗刘二人申请强制执行。王某出具《租赁经营合同》抗辩，并提起执行异议之诉，称其已承租38套房屋，租期9年自2014年2月14日至2023年2月13日，并已支付租金至2020年，买卖不破租赁。

【司法观点】

       1、一审法院认为：根据“买卖不破租赁”的原则，承租人承租的房屋在执行过程中被法院拍卖时，并不必然导致租赁权消灭。

       2、经法院勘验，涉案房屋并未如《租赁经营合同》约定进行装修，且王某称其已付A公司的租金120万元均为现金,并不符合交易习惯,且有违常理, 而且仅有收据证明,该租赁不真实。王某的诉讼认定为虚假诉讼，目的为阻碍法院执行。

       3、二审法院维持原判，既判决对涉案房屋进行强制执行，偿还债务。

【律师评析】

       追债过程中谨防老赖虚假诉讼，阻碍执行！

       1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，在申请执行人提起执行异议之诉的案件中，如果遇到“买卖不破租赁”的情况，想要申请执行房屋，则需承担证明承租人的承租权不真实或不合法的义务。

       2、买受人可通过调取现场取证等方式，证明租赁房屋是否真实使用，通过付款记录查询确认是否存在真实的租赁关系。以此证明租赁关系不真实，可破解出卖人和“承租人”相互串通的虚假诉讼行为。