深圳市实行房产限购政策已为公众知悉，合同双方应当明白。但许多房屋交易中，卖方明知买方不符合购房条件仍先行订立合同，并表示愿意等待买方取得购房资格，但也有不少合同最终因买方终究不具备购房条件不能履行合同主要义务而被解除，此情况下买方定金能否获得退还？
案情摘要
1. 2015年7月14日，华侨城公司取得深圳市南山区香山XX花园项目的预售许可；
2. 2015年7月20日，胡光铁、华侨城公司签订《深圳市房地产认购书》，约定：胡光铁认购华侨城公司香山XX花园二区XX栋XXX号房产（涉诉房产），总价款为21163838元，采取向银行借款的方式付款；认购书自签订认购书之日起20日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，认购书效力即行终止；如因胡光铁原因导致买卖合同无法再约定时间内签订，胡光铁已付定金不予退还；
3. 同日，双方签订《深圳市房地产认购书补充协议》，约定：买方在签订认购书及补充协议后20天内付清首期款，并出具选定银行提供的贷款承诺函，方可与卖方签订买卖合同，否则，因此导致逾期签订买卖合同，胡光铁自行承担逾期责任；买方已知悉国家及深圳市市政府颁布的关于购房政策全部内容，买方应保证其完全具备购房资格和条件，否则由此引起的所有责任均由买方承担，因买方自身购买资格、条件致使认购书及补充协议或买卖合同无效或履行障碍，卖方有权单方解除认购书及补充协议或买卖合同，并有权没收买方已付定金；及其他内容；
4. 当日，胡光铁向华侨城公司支付定金100万元；
5. 胡光铁称，其已告知华侨城公司自己不具备购房资格，无法获得银行贷款，华侨城公司工作人员表示涉诉房产系预售房，可以等胡光铁缴纳社保满一年再签订正式的买卖合同；
6. 深圳市在2016年3月、10月两次出台新政，将缴纳社保的期限提升至3年、5年，胡光铁难以具备购房资格，但华侨城公司工作人员一直让胡光铁继续等待。
法院裁判思路
1. 胡光铁、华侨城公司签订的《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效；
2. 胡光铁认购涉诉房产时，深圳市的限购政策已施行五年，胡光铁理应对购房政策进行了解，且《深圳市房地产认购书补充协议》中已载明买方知悉相关限购政策，胡光铁对此签名确认，胡光铁对此有过错；
3. 华侨城公司作为深圳本地企业，专业从事房地产开发经营，在与胡光铁签订认购书时未尽了解、核实胡光铁的购房资格的义务，对此有过错；
4. 华侨城公司未在签订认购书后的20日期限内通知或催告胡光铁，亦未证明其在随后与胡光铁的沟通过程中作出明确的意思表示，告知胡光铁认购书已终止，而在随后两年内明知对方不可能符合政策的购房条件的情况下协商并等待其符合限购条件时再继续履行，对此有过错；
5. 对于未在约定期限内签订正式的房屋买卖合同，双方均有过错，胡光铁诉请华侨城公司返还定金100万元，法院予以支持；
法律依据
《合同法》
第六十条 严格履行与诚实信用
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条 解除的效力
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
